Az ingatlanok árának változásáról nap mint nap beszámolnak a híradók és az internetes portálok. Kedvelt és kurrens téma, amiről szinte mindenkinek van tapasztalata, de legalábbis véleménye.  Mi határozza meg a lakások árát? Horváth Áron, az ELTINGA ingatlanpiaci elemző központ alapítója és vezetője erre a kérdésre kereste a választ a HÉTFA Műhelyen tartott előadásában.

A lakások árának meghatározása nem egyszerű.  Egyrészt egy lakás csak ritkán, van, hogy csak évtizedek után cserél gazdát. Egy vállalat részvényeit nap, mint nap adják-veszik, ott a piaci ár jól megmutatja az értéket. Egy lakás értékével kapcsolatban csak akkor jön el az igazság pillanata, amikor a potenciális vevők ajánlatot tesznek rá. Másrészt minden lakás egyedi - nem lehet úgy összehasonlítani őket, mint a literes dobozos tejeket.

Horváth Áron

Mi határozza meg akkor a lakások árát? Az egyik kézenfekvő lehetőség az, hogy megnézzük a vonatkozó szabályozást. Itthon elég széleskörű a szabályozás, elsősorban a lakáshitelek miatt: az ingatlan sok esetben hitelbiztosítéki értékként kerül be a rendszerbe; az államnak az az érdeke, hogy például jelzáloghitel igényléskor a lakás értéke helyesen legyen megállapítva.

Három az igazság

Alapvetően három elvet különböztetnek meg, melyekkel megállapítható az ingatlanok ára: az egyik azt figyeli, mennyiből lehet megépíteni, a másik, hogy mennyit lehet a lakással keresni, a harmadik, hogy mennyiért adják-veszik a hasonló lakásokat.

Az első, költségalapú megközelítés arra a kérdésre keresi a választ, hogy jelenleg mennyi pénzért lehetne a kérdésessel megegyező lakást építeni. A közgazdászok nem szeretik ezt a szemléletet, mert az, hogy valamit sokba kerül megépíteni, nem feltétlenül jelenti azt, hogy hasznos is.

A második módszer az ingatlant beruházásnak tekinti; azt méri, mennyi pénzt is hozhat egy lakás, mennyit is ér, hogy havonta adott bérleti díjat fizetnek érte.

A lakásoknál leggyakrabban a harmadik, összehasonlító szemléletet használják. Bár az ingatlanok számos tekintetben különböznek egymástól, vannak, amelyek bizonyos vonatkozásokban elég hasonlóak – hasonló környéken, hasonló méretű és elrendezésű lakások. A hasonló ingatlanok árát vetik össze és korrigálják, általában lakáson illetve házon belüli értékmódosító tényezőkkel: van-e lift, van-e zajos út vagy park a közelben, van-e lift, milyen a fűtési rendszer, milyen munkalehetőségek vannak a környéken, mikor és milyen technológiával építették a házat. Az ingatlan önmagában ezeknek a tulajdonságoknak az összessége. Akkor lehet jól összehasonlítani és értékelni ezeket az eltérő termékeket, ha ezeknek a tulajdonságoknak az árát jól meg tudják becsülni a szakemberek.

Ha minden jól működik, ezeknek az értékeléseknek hasonló eredményt kell adniuk. Vegyünk például egy irodai célra bérelt lakást: hónapról hónapra fix bevételt termel a tulajdonos számára. A szomszédos lakást, ami az ottlakó család tulajdonában van, már kevésbé tudjuk rendszeres pénztermelő ingatlanként kezelni. A kettő ingatlan ára piaci körülmények között nem nagyon térhet el egymástól.

Többféle módszerre azért van szükség, mert azok teljesen más típusú információval dolgoznak, adott helyzetben valamelyikhez van adat, a másikhoz nem. Abban az esetben viszont, ha többféle információ is elérhető, több módszer szerint is kiértékelik az ingatlant, majd az eredményeket összevetik a megbízhatóság érdekében. Az összehasonlító értékelést tekintik a legmegbízhatóbbnak, így ha többféle adat is rendelkezésre áll, mindig ezt az értékelést kell először elvégezni, s csak ezután a többit. Természetesen ezek a módszerek sem csalhatatlanok. Amikor egy ingatlan piaci értékét határozzuk meg, az összehasonlító és a beruházás alapú értékelésnek hasonló eredményeket kell kihoznia – ha nem, az gyanús.

Ami a szálakat mozgatja

Magyarországon alapvetően a kereslet mozgatja az ingatlanok árát. Az ingatlanok iránti keresletet pedig a konjunktúra változásai vezetik: gazdasági fellendülés idején az ingatlanok iránti kereslet is megnövekedik. A kínálat a lakáspiacon viszont nagyon rugalmatlan – ha a kereslet változik, akkor az árak nagyon változnak, a kínálat viszont nagyon lassan követi ezt. Ha egyre többen akarnak lakást vásárolni, felmennek az árak, előbb-utóbb a lassan változó kínálat is követni kezdi, a kínálat növekedésével pedig az árak újra alacsonyabbak lesznek. Az alkalmazkodó kínálat mindig egy kis késéssel, de megfékezi az árakat.

Adódik a kérdés, hogy a számos tulajdonság és értékmódosító tényező közül vajon melyik mekkora hatással bír a lakásárak alakulására – melyik a legfontosabb? Az elméleti megállapítások és az empirikus vizsgálatok eredményei egyaránt azt mutatják, hogy az elhelyezkedés az elsődleges – itthon és nemzetközileg egyaránt. Az ingatlanosok tapasztalatai is megerősítik, hogy az a legfontosabb, hogy hol van az ingatlan. Ingatlanos közhely szerint: ’sok minden meghatározza egy ingatlan árát, de a három legfontosabb tényező a lokáció, a lokáció és a lokáció’.

Forrás: ELTINGA

A Balaton környékén lévő ingatlanok árának kialakulásakor például annak van a legjelentősebb hatása, hogy mekkora távolságra található a tótól.  A part-menti településeket jellemző négyzetméterárak akár kétszer akkorák, mint a tóval nem szomszédos települések lakásárai. Az árat egy településen belül nem csak a tótól való távolság befolyásolja például a nagyobb városokban, mint Balatonfüred vagy Keszthely, drágábbak a város központi részeihez közelebbi ingatlanok, mint a távolabbi városrészeken lévők.

Az elhelyezkedés mellett számos további tulajdonságot is érdemes kiemelni, például azt, hogy mekkora rezsit kell fizetni utána. A budapesti Faluház jól mutatja, hogy az energiatakarékossági beruházások mennyivel tudnak hozzájárulni a lakásárak változásához. Külső hőszigetelés került az épületre, emellett a nyílászárókat is lecserélték és számos további, energiatakarékos beruházást is bevezettek. A Faluház és a körülötte lévő, minden tekintetben egyforma lakások ára között jelentős különbségeket mértek a szakemberek, természetesen előbbi javára. A válság alatt például mindkét típusú panelek ára csökkent, de a faluházbelieké jóval kisebb mértékben.

Forrás: ELTINGA

Így egy lakás nem annyit ér, amennyit kapni vagy adni szeretnénk érte. A valós ár, az igazi érték az, amiben a vevő és az eladó meg tud egyezni egy adott időpillanatban. Jól jelzi ezt például az, hogy sokszor nehezen talál vevőt az, aki a hasonló lakások átlagos hirdetési áraihoz lövi, hogy mennyit kér. Ha 20 hasonló lakást kínálnak, ötöt 15 millióért, tízet 16 millióért, ötöt 17 millióért, akkor az átlagos árat kérőknek kevés az esélyük, amíg az öt olcsó lakás nem talál gazdát. Ezért kell tudni jól árazni a lakásokat, ezt segítheti az a sok izgalmas módszer, amivel az ingatlanosok, a közgazdászok dolgoznak. Másrészt, az ingatlanok ára nagyon sokatmondó indikátora lehet a környék fejlettségének, így a fejlesztéspolitikai hatások is sokszor jelentkeznek a lakásárak emelkedésében.